O Brasil está passando por uma transformação histórica no sistema de impostos sobre o consumo. Com a Reforma Tributária aprovada no fim de 2023, dois novos tributos passam a fazer parte da rotina das empresas — e também de muitos proprietários de imóveis: o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).

A grande novidade é que agora operações com imóveis passam a ser tributadas como consumo, o que representa uma reviravolta para um setor que, até então, era tributado apenas pelo ITBI e, em alguns casos, pelo Imposto de Renda.

Nova tributação na venda e aluguel de imóveis

O que muda, na prática? A partir das novas regras, a compra, venda e locação de imóveis passam a ser tributadas pelo novo sistema. O IBS atinge tanto empresas do ramo imobiliário quanto outras empresas que realizem essas operações ocasionalmente. Até mesmo pessoas físicas entram nesse radar, se realizarem vendas ou locações com certa frequência ou valor expressivo.

Por exemplo:

• Uma empresa que vende imóveis ou os aluga deve apurar e recolher IBS e CBS sobre essa receita. Isso vale para construtoras, incorporadoras e até holdings patrimoniais.
• Uma pessoa física que aluga mais de três imóveis por ano ou recebe aluguel acima de R$ 240 mil anuais também será considerada contribuinte.
• No caso da venda de imóveis por pessoa física, se forem feitas mais de três vendas no mesmo ano, a quarta operação já sofre incidência do imposto.

Essa nova abordagem busca tributar quem atua habitualmente no mercado. Vendedores e locadores ocasionais, com poucas operações ou valores menores, continuam fora da cobrança do novo imposto.

Alíquotas diferenciadas para o setor

Para evitar um impacto abrupto, a nova legislação estabeleceu alíquotas reduzidas para o mercado imobiliário:

• Nas vendas de imóveis, a carga efetiva cai para cerca de 14% (metade da alíquota cheia do IVA).
• Nas locações, o desconto é ainda maior, chegando a aproximadamente 8,4%.

Além disso, há deduções específicas para imóveis de interesse social, como desconto fixo na base de cálculo para moradias populares e abatimentos mensais no caso de aluguéis residenciais de menor valor.

Locações de curta temporada: tratamento especial

Um ponto interessante: aluguéis por temporada (até 90 dias) terão o mesmo benefício fiscal concedido a hotéis, com alíquota ainda mais reduzida. É uma tentativa de equilibrar a concorrência entre locações por aplicativos e hospedagens tradicionais.

Cuidado com a habitualidade

O foco da tributação está na habitualidade das operações. Uma pessoa física que vendeu três imóveis em anos anteriores e vende um quarto no mesmo ano, por exemplo, já estará sujeita ao IBS/CBS. O mesmo vale para quem aluga imóveis com renda relevante ou volume alto.

Por isso, é fundamental que investidores, empresas e proprietários estejam atentos aos limites legais, pois ultrapassá-los implica obrigações fiscais importantes: emissão de documento fiscal, inscrição no cadastro de contribuintes e pagamento regular dos tributos.

O ITBI continua valendo

Apesar de todas essas mudanças, o bom e velho ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) continua existindo. Ele não foi substituído nem absorvido pelo IBS, e permanece sendo de responsabilidade dos municípios.

Um estímulo à reabilitação urbana

A nova legislação também abriu espaço para um incentivo fiscal muito interessante: benefícios para quem atua na recuperação de áreas degradadas ou zonas históricas. Projetos aprovados podem receber reduções de até 80% nas alíquotas do IBS e da CBS, por até cinco anos. É uma grande oportunidade para empresas que atuam com retrofit, habitação urbana e revitalização de centros urbanos.

O que fazer agora?

O novo cenário exige atenção, planejamento e organização. As regras são detalhadas, e a linha entre ser ou não contribuinte pode ser tênue. A recomendação é clara: não espere a cobrança bater à porta para se adequar.

Na Clássico Alphaville, acompanhamos de perto cada mudança da reforma tributária e estamos prontos para orientar sua empresa — seja você uma uma empresa imobiliária, holding patrimonial ou apenas alguém que aluga um imóvel como complemento de renda.

Vamos juntos transformar mudanças em oportunidades.
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